Ob ein Mieter renovieren muss oder nicht, ist in der sogenannten Renovierungsklausel definiert. Jedoch ist sie nur unter bestimmten Umständen auch wirklich wirksam. So ist eine starre Renovierungsklausel unwirksam, die starre Fristen vorgibt und Mieter selbst dann dazu verpflichtet zu renovieren, wenn kein Bedarf besteht. Erkennbar ist eine starre Frist an den Formulierungen wie „spätestens“, „mindestens“ oder „immer“. Eine beispielhafte Formulierung ist „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Toilette spätestens alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre und in Nebenräumen alle sieben Jahre durchzuführen“. Jedoch gilt grundsätzlich, dass ein Mieter nur so viel renovieren muss, wie er auch abgenutzt hat.

Auch sind solche starren Klauseln ungültig, weil häufig zu kurze Fristen gewählt werden. Heutzutage werden für verschiedene Räume eher Fristen von fünf, acht und zehn Jahren gerichtlich anerkannt. Wenn jedoch zu den Zeiten keine Verschleißerscheinungen erkennbar sind, muss auch nicht renoviert werden.

Demgegenüber sind flexible Renovierungsklauseln gültig. Diese liegen vor, wenn der Fristenplan flexibel gestaltet ist. Erkennbar sind sie an den Formulierungen wie „im Allgemeinen“, „falls erforderlich“ oder „nach Bedarf“. Ein Beispiel hierfür wäre folgende Formulierung in einem Mietvertrag: „Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen, falls erforderlich, in Küche, Bad und Toilette alle fünf Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle acht Jahre und in Nebenräumen alle zehn Jahre durchgeführt werden.“

Des Weiteren kommt hinzu, dass die Renovierungsklausel laut BGH nur dann gültig ist, wenn der Mieter zum Mietbeginn auch eine renovierte Wohnung übernommen hat. Was hierbei „renoviert“ bedeutet, ist nicht genau definiert. Laut BGH reicht es in diesem Zusammenhang, wenn die Wohnung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt – von geringfügigen Gebrauchsspuren abgesehen. Dies soll verhindern, dass der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie übernommen hat. Vor allem bei kurzer Mietdauer wurde vorrangig der Vermieter profitieren.

Eine Ausnahme ist möglich, insofern der Mieter bei Einzug einen angemessenen Ausgleich für seine Renovierungsarbeiten bekommt. Was als angemessen anzusehen ist, müssen ggf. die Gerichte entscheiden.

Renovierungsklauseln, die den Mieter beim Auszug zur Renovierung verpflichten, sind nur dann gültig, wenn die tatsächliche Abnutzung berücksichtigt wird. Formulierungen, wie „Die Wohnung ist am Ende der Mietzeit fachgerecht renoviert zurückzugeben“ sind unwirksam, mit der Folge, dass der Mieter gar nicht renovieren müsste. Ist die Klausel gültig, sind Schönheitsreparaturen, die während der Mietzeit vorgesehen sind, bei der Endrenovierung berücksichtigt werden.

Ferner sind Abgeltungs- bzw. Quotenklauseln unwirksam. Ein Beispiel: Laut Mietvertrag soll das Wohnzimmer alle fünf Jahre renoviert werden. Der Mieter zieht jedoch drei Jahre nach der letzten Renovierung aus und soll nun einen Anteil (3/5) an den zukünftigen Renovierungskosten übernehmen.

Vorsicht: Eine ungültige Abgeltungsklausel bedeutet nicht, dass während der Mietzeit gar nicht renoviert werden muss. Sofern die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist, müssen diese auch durchgeführt werden!

Hinsichtlich genaueren Spezifikationen der Schönheitsreparaturen, kann der Vermieter weder verlangen, dass diese von einem Fachbetrieb ausgeführt werden, noch darf er Bestimmung zur Farbwahl während der Mietzeit machen. Jedoch kann er eine ordnungsgemäße und fachgerechte Ausführung der Arbeiten verlangen, sowie farbliche Vorgaben in einem gewissen Rahmen für die Endrenovierung. So muss er sich nicht mit offenen Tapetennähten oder Lacknasen zufriedengeben oder kann die Vorgaben machen, dass der „Anstrich in hellen oder neutralen Farbtönen“ zu wählen ist.

Irrtümlich renoviert – was nun?

Für den Fall, dass der Mieter bei Auszug die Wohnung renoviert hat oder entsprechend der Abgeltungsquote gezahlt hat, obwohl er dazu nicht verpflichtet gewesen wäre, kann er unter Umständen eine Kostenerstattung vom Vermieter fordern. Für etwaige Forderungen gelten jedoch kurze Verjährungsfristen von sechs Monaten nach Ende des Mietvertrags.

Es empfiehlt sich eine rechtliche Beratung – beispielsweise von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Fazit

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass ein Mieter genau prüfen sollte, ob die Reparaturklauseln gültig sind. Gegebenenfalls sind sie trotz anderslautender Formulierungen überhaupt nicht dazu verpflichtet, entsprechende Arbeiten durchzuführen.

Quelle: https://ratgeber.immowelt.de/a/wann-ein-mieter-renovieren-muss.html?utm_id=newsletter_iw_b2c_August_20170802

Häufig steht in Mietverträgen, dass der Mieter in der Wohnung Wände, Decken und Türen regelmäßig streichen soll – also für sogenannte Schönheitsreparaturen zuständig ist. Die Wohnung renovieren, muss ein Mieter aber trotzdem nicht immer. Das Gesetz grenzt die Renovierungspflichten eng ein.

Grundsätzlich schreibt das Gesetz vor, dass der Vermieter für sämtliche Reparaturen in der Wohnung zuständig ist, also auch für die Schönheitsreparaturen. Allerdings sind diese mit einer Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragbar. In der Regel bedeutet dies, dass Wände, Decken, Heizkörper, Fenster und Türen in gewissen Abständen gestrichen werden müssen, die Wohnung vom Mieter renoviert werden muss und die Kosten für kleinere Reparaturen übernommen werden müssen – vorausgesetzt die Schönheitsreparaturen- und Kleinreparaturklausel sind gültig.

Gesetzlich ist zwar nicht geregelt, welche Arbeiten der Vermieter auf den Mieter umwälzen darf, jedoch schon, welche Arbeiten zu den sogenannten Schönheitsreparaturen zählen:

• Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken
• Streichen der Heizkörper, Heizungsrohre, Fußböden, Innentüren und Fenstern
• Streichen von Außentüren von innen
• Reinigung von Teppichböden

Alle anderen Arbeiten sind vom Vermieter zu verrichten, wie z.B.:

• Abschleifen und Versiegeln von Parkettboden
• Erneuerung von zerschlissenem Teppichboden
• Streichen der Fenster und der Außentüren von außen
• Reparaturen von Heizung, Sanitäranalgen und Elektroinstallation

Die Kleinreparaturklausel darf sich nur auf Gegenstände beziehen, die häufig vom Mieter genutzt werden. Wie z.B. Wasserhähne, Lichtschalter, Rollladengurte, Koch- und Heizungseinrichtungen sowie Tür- oder Fensterverschlüsse. Bei der Höhe der Kostengrenze ist sich die Rechtsprechung nicht einig. In der Regel liegt die Obergrenze bei 75 bis 100 Euro, in einigen Fällen wurden jedoch auch höhere Beträge von Gerichten anerkannt. Weiterhin ist die jährlich vom Mieter maximal zu zahlende Höchstsumme begrenzt: In der Regel werden 200 bis 300 Euro Jährlich bzw. sechs bis acht Prozent der Jahresmiete als angemessen angesehen.

Für den Fall, dass der Rechnungsbetrag einer einzelnen Rechnung höher als die festgesetzte Obergrenze ist, so muss der Vermieter den gesamten Betrag zahlen, da es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur handelt.

Fortsetzung folgt…

Quelle: https://ratgeber.immowelt.de/a/wann-ein-mieter-renovieren-muss.html?utm_id=newsletter_iw_b2c_August_20170802

Durch die Mietpreisbremse ab dem Jahr 2015 wurde ein weiteres Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag von Union und SPD umgesetzt. Indem bei einem Mieterwechsel die Wohnungsmiete höchstens 10% teurer sein darf als eine vergleichbare Wohnung in derselben Größe und Lage, sollen neue Mieter in angespannten Wohnungsmärkten vor Wucherpreise geschützt werden. Jedoch gilt diese Mietpreisbremse nur in Gebieten, die von den Ländern als „angespannte Wohnungsmärkte“ ausgewissen sind.

Miethöhe

Sobald Bestandsimmobilien wiedervermietet werden, darf die neue zulässige Miete höchsten 10% über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten liegen (Heiko Maas, SPD).

Geltungsbereich

Die Mietpreisbremse gilt jedoch nur in Gebieten, die von den Bundesländern zu „angespannten Wohnungsmärkten“ erklärt wurden. Ein „angespannter Wohnungsmarkt“ liegt vor, wenn eine ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Maßstäbe hiervon sind etwa ein Mietanstieg und -belastung über den bundesweiten Durchschnitt.

Die Bundesländer können von der Definition der Preisbremsengebiete bis Ende 2020 für jeweils maximal 5 Jahre (also bis Ende 2025) Gebrauch machen.

Ausnahmen

Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt bzw. vermietet werden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Ferne liegen für die erstmaligen Vermietungen nach umfassender Modernisierung keine Mietpreisdeckelungen vor.

Makler

Entsprechend dem Bestellerprinzip muss derjenige den Makler bezahlen der in beauftragt. Wird der Makler also vom Vermieter beauftragt, muss dieser den Makler auch bezahlen. Insofern er trotzdem vom Wohnungssuchenden ein Entgelt fordert, droht Bußgeld.

Einsparungen

Laut der Bundesregierung sparen Mieter durch die Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip schätzungsweise jährlich gut 850 Millionen Euro. Hingegen entstehen für die Vermieter geschätzte Mindereinnahmen oder Mehrkosten von gut 520 Millionen Euro.

Quelle: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article132813097/Was-Mieter-ueber-die-neue-Preisbremse-wissen-sollten.html

Europas größtes Immobilien-Magazin, Bellevue, zeichnet bereits seit 2006 renommierte Immobiliendienstleister aus aller Welt mit dem Bellevue Best Property Agent aus. Bei der Vergabe wird u.a. ein großer Wert auf Seriosität, Engagement, Erfahrung, objektive Beratung, Marktkenntnisse, Angebotsvielfalt und –qualität und guten Ruf gelegt.

Immovest Internationale Immobilien GmbH hat alle Kriterien sowie den Qualitätsstandard in Bezug auf die Serviceleistungen erfüllt und darf sich nun über die verliehene Auszeichnung ein Jahr lang freuen. Zu finden sind wir in der Liste der Preisträger unter den besten Makler Bayerns.

Das Qualitätssiegel genießt in der heutigen Zeit einen sehr guten Ruf – national und international. Ein Grund hierfür sind die jährlich wiederkehrenden, intensiven Überprüfungen einer siebenköpfigen Fachjury, bestehend aus Redakteuren, Anwälten und Brancheninsidern.

Auch werden solche Makler von der Jury ausgewählt, die sie mit guten Gewissen an Freunde empfehlen können bzw. persönlich kennen.

Nur Immobilienunternehmen mit kontinuierlich hohem Leistungsniveau, dürfen sich Jahr für Jahr erneut mit der Auszeichnung krönen und das dazugehörende Signet in der Kommunikation mit den Kunden nutzen.

Viele Immobilienunternehmen streben dieses Signet an, da es Prestige steigernd beim Kunden wirkt und einen klaren Wettbewerbsvorteil bei der Akquise von neuen Objekten darstellt.

Pressemitteilung
Die Besten der Besten in der Immobilienbranche: Henriette Burde Immovest Internationale Immobilien GmbH aus Übersee,Chiemsee wurde als »BELLEVUE BEST PROPERTY AGENT 2016« ausgezeichnet!

Diese Auszeichnung gilt als Ritterschlag: Seit 2006 zeichnet BELLEVUE, Europas größtes Immobilienmagazin, jedes Jahr empfehlenswerte Immobilienunternehmen aus Deutschland und aller Welt als BEST PROPERTY AGENTS aus. Zu den besten Immobilienunternehmen, die das begehrte Siegel in diesem Jahr – dem bereits elften seit Bestehen der Auszeichnung – erhalten haben, gehört die Firma „Immovest Internationale Immobilien GmbH aus Übersee, Chiemsee„.

Die Auszeichnung BELLEVUE BEST PROPERTY AGENTS ist das einzige unabhängige Qualitätssiegel in der Branche der Immobiliendienstleister und genießt national und international beachtliches Renommee. Eine sechsköpfige Jury aus namhaften Profis der Immobilienwirtschaft und BELLEVUE-Redakteuren prüft jedes Jahr neu, welche Unternehmen das Siegel verdienen und ausgezeichnet werden. Zu den wichtigsten Kriterien gehören dabei Seriosität und Erfahrung, objektive Beratung, Marktkenntnis, Angebotsvielfalt und -qualität sowie auch die AfterSales-Services.

Henriette Burde: »Wir freuen uns sehr über diese Auszeichnung und sind sehr stolz darauf, dass unsere Arbeit auf diese Weise so prominent gewürdigt wird. Es ist eine ehrenvolle Anerkennung für unsere langjährige Arbeit, unsere breite Kompetenz und unseren besonderen Kundenservice.«

Über BELLEVUE AND MORE GmbH:

Das Hamburger Verlagshaus gibt seit 1990 Europas größtes Immobilienmagazin BELLEVUE heraus und produziert auflagenstarke Kundenmagazine in den Themenumfeldern Immobilien, Wohnen, Lifestyle und Reise.

Wird eine Mieterhöhung berechnet ist entscheidend wie groß die Wohnung tatsächlich ist und nicht was im Mietvertrag steht.

Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung geändert. Die gesetzliche Kappungsgrenze bleibt aber weiter bindend.

Wird der Vermieter darauf aufmerksam, dass sein Objekt mehr Wohnfläche bietet als der Mietvertrag ausweist so hat er die Möglichkeit eine Mieterhöhung durchzusetzen.

Mietverträge nicht immer realitätsgetreu

Störende Fußbodenleisten, dann noch hier eine Nische und dort ein Erker. Wohnungen sind nicht immer linear geschnitten und damit nicht leicht mit einem Zollstock auszumessen. Die Angaben zur Wohnfläche  im Mietvertrag entsprechen daher häufig nicht der Realität. Bisher musste sich der Vermieter damit abfinden, wenn dies zu seinem Nachteil ausgelegt wurde. Die Rechtslage war: Ein Vermieter muss eine zu niedrig angegebene Wohnfläche hinnehmen, wenn die Abweichung weniger als zehn Prozent beträgt.

Neue Rechtsprechung

Laut den Karlsruher Richtern müssen sich Mieterhöhungen künftig an der tatsächlichen Wohnfläche orientieren. Aufgrund dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofes könnten nun viele Vermieter sowohl die Miete als auch die Betriebskosten neu berechnen. Sie müssen sich dabei aber weiter nach der gesetzlichen Kappungsgrenze richten. Demnach darf ein Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nur um 20 Prozent erhöhen. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 Prozent.

Es bleiben Fragen

Offen ließen die Richter in ihrem Urteil aber wie sich die Situation in umgekehrter Richtung darstellt. Es bleibt also ungeklärt ob auch der Mieter das Recht hat, eine Mietsenkung zu erwirken, wenn im Mietvertrag eine zu große Wohnfläche angesetzt ist.

Quelle: http://news.immowelt.de/recht-steuern/artikel/3157-mieterhoehung-entscheidend-ist-die-tatsaechliche-wohnungsgroesse-nicht-was-im-vertrag-steht.html?campaign=newsletter_iw_b2b_Dezember_A_201