Ob ein Mieter renovieren muss oder nicht, ist in der sogenannten Renovierungsklausel definiert. Jedoch ist sie nur unter bestimmten Umständen auch wirklich wirksam. So ist eine starre Renovierungsklausel unwirksam, die starre Fristen vorgibt und Mieter selbst dann dazu verpflichtet zu renovieren, wenn kein Bedarf besteht. Erkennbar ist eine starre Frist an den Formulierungen wie „spätestens“, „mindestens“ oder „immer“. Eine beispielhafte Formulierung ist „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Toilette spätestens alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre und in Nebenräumen alle sieben Jahre durchzuführen“. Jedoch gilt grundsätzlich, dass ein Mieter nur so viel renovieren muss, wie er auch abgenutzt hat.
Auch sind solche starren Klauseln ungültig, weil häufig zu kurze Fristen gewählt werden. Heutzutage werden für verschiedene Räume eher Fristen von fünf, acht und zehn Jahren gerichtlich anerkannt. Wenn jedoch zu den Zeiten keine Verschleißerscheinungen erkennbar sind, muss auch nicht renoviert werden.
Demgegenüber sind flexible Renovierungsklauseln gültig. Diese liegen vor, wenn der Fristenplan flexibel gestaltet ist. Erkennbar sind sie an den Formulierungen wie „im Allgemeinen“, „falls erforderlich“ oder „nach Bedarf“. Ein Beispiel hierfür wäre folgende Formulierung in einem Mietvertrag: „Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen, falls erforderlich, in Küche, Bad und Toilette alle fünf Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle acht Jahre und in Nebenräumen alle zehn Jahre durchgeführt werden.“
Des Weiteren kommt hinzu, dass die Renovierungsklausel laut BGH nur dann gültig ist, wenn der Mieter zum Mietbeginn auch eine renovierte Wohnung übernommen hat. Was hierbei „renoviert“ bedeutet, ist nicht genau definiert. Laut BGH reicht es in diesem Zusammenhang, wenn die Wohnung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt – von geringfügigen Gebrauchsspuren abgesehen. Dies soll verhindern, dass der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie übernommen hat. Vor allem bei kurzer Mietdauer wurde vorrangig der Vermieter profitieren.
Eine Ausnahme ist möglich, insofern der Mieter bei Einzug einen angemessenen Ausgleich für seine Renovierungsarbeiten bekommt. Was als angemessen anzusehen ist, müssen ggf. die Gerichte entscheiden.
Renovierungsklauseln, die den Mieter beim Auszug zur Renovierung verpflichten, sind nur dann gültig, wenn die tatsächliche Abnutzung berücksichtigt wird. Formulierungen, wie „Die Wohnung ist am Ende der Mietzeit fachgerecht renoviert zurückzugeben“ sind unwirksam, mit der Folge, dass der Mieter gar nicht renovieren müsste. Ist die Klausel gültig, sind Schönheitsreparaturen, die während der Mietzeit vorgesehen sind, bei der Endrenovierung berücksichtigt werden.
Ferner sind Abgeltungs- bzw. Quotenklauseln unwirksam. Ein Beispiel: Laut Mietvertrag soll das Wohnzimmer alle fünf Jahre renoviert werden. Der Mieter zieht jedoch drei Jahre nach der letzten Renovierung aus und soll nun einen Anteil (3/5) an den zukünftigen Renovierungskosten übernehmen.
Vorsicht: Eine ungültige Abgeltungsklausel bedeutet nicht, dass während der Mietzeit gar nicht renoviert werden muss. Sofern die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist, müssen diese auch durchgeführt werden!
Hinsichtlich genaueren Spezifikationen der Schönheitsreparaturen, kann der Vermieter weder verlangen, dass diese von einem Fachbetrieb ausgeführt werden, noch darf er Bestimmung zur Farbwahl während der Mietzeit machen. Jedoch kann er eine ordnungsgemäße und fachgerechte Ausführung der Arbeiten verlangen, sowie farbliche Vorgaben in einem gewissen Rahmen für die Endrenovierung. So muss er sich nicht mit offenen Tapetennähten oder Lacknasen zufriedengeben oder kann die Vorgaben machen, dass der „Anstrich in hellen oder neutralen Farbtönen“ zu wählen ist.
Irrtümlich renoviert – was nun?
Für den Fall, dass der Mieter bei Auszug die Wohnung renoviert hat oder entsprechend der Abgeltungsquote gezahlt hat, obwohl er dazu nicht verpflichtet gewesen wäre, kann er unter Umständen eine Kostenerstattung vom Vermieter fordern. Für etwaige Forderungen gelten jedoch kurze Verjährungsfristen von sechs Monaten nach Ende des Mietvertrags.
Es empfiehlt sich eine rechtliche Beratung – beispielsweise von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Fazit
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass ein Mieter genau prüfen sollte, ob die Reparaturklauseln gültig sind. Gegebenenfalls sind sie trotz anderslautender Formulierungen überhaupt nicht dazu verpflichtet, entsprechende Arbeiten durchzuführen.
