35 Tipps bei einem Hauskauf – Altbauten und Neuimmobilien über einen Bauträger
1. Eigenkapital
Vor der Suche einer Wohnung oder einem Haus – sprich auch vor dem Durchforsten von Immobilienanzeiger – muss geprüft werden, welchen Betrag man aus eigenen Mitteln investieren kann.
2. Darlehen abschätzen
Nachdem das Eigenkapital feststeht, kann der Umfang des Kredits errechnet werden. Es empfiehlt sich nicht mehr als 70% der Investition über ein Darlehen zu finanzieren.
Das Eigenkapital plus das Darlehen ergibt den Maximal-Kaufpreis.
Jedoch sollte der Kaufpreis nur 80% des Maximal-Kaufpreises betragen, so dass ein Puffer von etwa 20% gegeben ist. Denn neben den Immobilienpreis kommen bei einem Kauf noch rund 10% Kosten für Makler, Steuer, Grundbucheintrag und Notar hinzu. Des Weiteren investieren viele Käufer noch etwa 20% in Umbau oder Renovierung.
3. So teuer ist der Kredit
Ein Käufer sollte nicht mehr als 30 Prozent seines monatlichen Nettoeinkommens zur Tilgung und Zinszahlung an die Bank überweisen. Die Zahlungen lassen sich einfach über einen Annuitätenrechner im Internet kalkulieren.
4. Erstgespräch bei der Bank
So früh wie möglich ein erstes unverbindliches Gespräch suchen!
Hier stellt sich raus, ob die Hausbank überhaupt das Immobiliendarlehen finanzieren würde und wie der eigene Marktwert ist.
Ob man tatsächlich bei dieser Bank bleibt und zu welchen Konditionen genau, wird später entschieden.
5. Die Preise
Nachdem das finanzielle Grundgerüst steht, beginnt die Marktrecherche: Wie teuer sind Immobilien aktuell? Welche Angebote sind fair?
Konkrete Verkaufsangebote finden Sie z.B. bei immobilienscout24.de oder immowelt.de. Auch die Kontaktaufnahme zu einem Makler oder die Durchsicht von Bauträger-Homepages empfiehlt sich in diesem Schritt.
6. Zeitfaktor
Nichts überstürzen!
Die Faustformel in der Immobilienbranche besagt, dass eine Suche mindesten ein halbes Jahr dauert.
7. Vorsicht vor Schnäppchen
Bei vielen Immobilien zu Niedrigpreisen kann man in der Regel davon ausgehen, dass etwas mit dem Gebäude oder dem Umfeld nicht passt. Zwar gibt es Regionen in denen der Immobilienboom nicht angekommen ist, aber dort wird er wahrscheinlich auch nicht mehr einsetzten. Man kann davon ausgehen, dass der Wert dort weiter fallen wird.
8. Umfeld auskundschaften
Bei der Besichtigung sollten Sie sich auch die Umgebung gut anschauen. Achten Sie z.B. auf die Infrastruktur: Wie weit ist der nächste Supermarkt entfernt? Ist in der Nähe eine Bus-, U-, S-Bahn-Haltestelle? Was könnte das Wohnen stören? Gibt es eine viel befahrene Straße? Uvm.
9. Infoquelle Nachbarn
Auf dem Weg zur der Immobilie sollten Sie auch kurz durch das Viertel schlendern und ggf. die Chance nutzen Nachbarn oder andere Bewohner der Immobilie zu dem Standort oder nach der Immobilie selbst befragen.
10. Schöne Fassade
Nachdem die Lage beurteilt ist, sollten Sie die äußerlichen Verhältnisse der Immobilie genauer unter die Lupe nehmen. Bei Auffälligkeiten sollte man bei einem Makler nachfragen.
11. Keller
Auf jeden Fall sollte man bei der Besichtigung den Keller in Augenschein nehmen. Hier finden sich viele Anhaltspunkte inwieweit weitere Investitionen in das Haus nötig sind. Man sollte darauf achten, ob der Keller feucht ist und muffig riecht. Dies sind Zeichen von Undichte und Schimmel.
Vorteilhaft wäre zudem die Heizung zu betrachten: Eine Gasheizung wäre am effizientesten, wohingegen von Nachtstrom dringend abgeraten wird.
12. Zu Hause fühlen
Nachdem die vorangegangen Punkte geklärt sind, kann man sich um die restlichen Zimmer kümmern. Hier muss der Käufer vor allem auf sein Bauchgefühl hören.
Aber fallen Sie nicht auf Tricks der Makler rein: Viele kochen vor der Besichtigung Kaffe oder bieten Plätzchen an um eine behagliche Atmosphäre herzustellen.
13. Sachverständigen mitnehmen
Ein Tipp: Bevor es zu einen endgültigen Kauf der Wunschimmobilie kommt sollte ein Sachverständiger nochmals das Haus genauer ansehen, um mögliche Schwächen aufzudecken.
Es ist mit Kosten zwischen 100 bis 200 Euro die Stunde zu rechnen.
14. Zusatzkosten beachten
Falls nach dem Immobilienkauf Umbauten vorgenommen werden sollen, sollte man Kostenvoranschläge bei Handwerker einholen.
15. Verhandeln
Es ist immer ein Versuch wert auf charmanter Weise den Kaufpreis zu senken, auch wenn es nur darum geht die Summe abzurunden. Viele Verkäufer versuchen Druck durch das Argument auszuüben, dass weitere Interessenten vorhanden sind. Dies sollte jedoch nicht abschrecken.
16. Maklerprovision
Bei der Maklerprovision sollte im Gegensatz zum Kaufpreis nicht verhandelt werden! Dadurch riskiert man zumeist, dass man als Interessent aussortiert wird.
17. Vergleichen lohnt sich
Hier wird wieder auf die Wichtigkeit der Finanzierung abgestellt.
Bei der Kreditfinanzierung können durch eine effiziente Verhandlung mit den Kreditinstituten und durch Beachtung von Details mehrere Tausend Euro gespart werden. Man sollte versuchen eine für sich günstige und passgenaue Finanzierung herauszuschlagen. Jedoch muss man viel Zeit und Mühe investieren. Aber am Ende wird es sich „auszahlen“!
18. Wichtig: Effektivzins
Der Effektivzins beschreibt die tatsächlichen Kosten des Darlehens inklusive der Abschlussgebühren und Verrechnungsterminen.
Dieser spielt bei der Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle und wird meist als Messlatte angesetzt. Er lässt sich leicht zu vergleichen – auch via Internet.
19. Lange Laufzeiten
Die aktuelle günstige Situation der Finanzmärkte sollte ausgenutzt werden.
Deswegen empfiehlt es sich ein Darlehen mit einer Laufzeit zwischen 15 bis 20 Jahre aufzunehmen. Sie sind zwar teurer als z.B. eine zehnjährige Hypothek, jedoch sichert man sich langfristig die günstigen Zinssätze und erkauft sich eine gewisse Planungssicherheit.
20. Eigenes Geld nützt
Bei dem Kauf sollte man auch auf ausreichend Eigenkapital achten (ca. 30%). Es mindert die Gefahr, dass sich der Käufer übernimmt und senkt die Darlehenskosten.
21. Klauseln beachten
Neben dem Zins sollten auch weitere Faktoren bei der Finanzierung beachtet werden. Beispiele hierfür wären der Verzicht auf Bereitstellungszinsen, der Ausbezahlungszeitpunkt oder eine flexible Tilgung.
22. Höhere Tilgung
Das durch die Niedrigzinsen gesparte Geld sollte man in eine höhere Tilgung investieren. Somit lässt sich der Kredit schneller zurückzahlen.
23. Flexibilität fordern
Im Vertrag sollte zudem eine flexible Tilgung gesichert sein, z.B. durch mehrmalige kostenlose Tilgungsänderungen während der Laufzeit. Damit sind u.a. jährliche Sondertilgungen oder Änderung der Tilgungsraten gemeint. So kann man die monatliche Belastung an die jeweilige Einkommenssituation anpassen.
24. Absicherung
Damit das Immobilienprojekt nicht in Gefahr gerät, wenn der Hauptverdiener ausfällt, sollte eine Risikolebensversicherung abgeschlossen werden. Mit monatlichen Kosten von 20 bis 40 Euro deckt diese eine Summe von bereits 250.000 bis 300.000 Euro ab.
25. Zinsgünstige Darlehen
Eine Alternative zu den klassischen Bankdarlehen bildet u.a. die KfW-Förderbank. In dem KfW-Programm 124 (20 Jahre Laufzeit, 10 Jahre Zinsbindung) beträgt der Effektivzins derzeit (Oktober 2014) 1,92 %. Nach der zehnjährigen Bindung wird er jedoch teurer.
26. KfW-Zuschuss
Bei energieeffizienten Bauen bietet die KfW-Förderbank weitere Vorteile:
Zum Beispiel kann bei einer Sanierung ein günstiger Kredit durch das KfW-Programm 151 zu 1% Effektivzins (10 Jahre Zinsbindung) aufgenommen werden (bis zu 75.000 Euro pro Wohneinheit). Oder man wählt das KfW-Programm 430, in dem dem Bauherrn ein Tilgungszuschuss von bis zu 18.750 Euro gewährt wird.
27. Richtig sanieren
Bei einem Kauf von einem Altbau sollten folgende Sanierungen schrittweise durchgeführt werden:
- Wärmedämmung aller Außenwände, der Dachflächen und der Kellerdecke
- Heizungsanlage erneuern
- Fenster erneuern (Doppel- bis Dreifachverglasung)
- Außentüren erneuern
- Ggf. eine automatische Lüftung einbauen
28. Sanierungskredite gibt es auch anderswo
Neben der KfW-Förderbank gibt es auch weitere Institute die Sanierungen finanzieren. Vor allem in ländlichen Gegenden sind die Kommunen eine erste Anlaufstelle. Des Weiteren unterstützen Bausparkassen (wie die LBS und Schwäbisch Hall) durch günstige Bausparverträge energiegerechte Erneuerungen.
29. Anwalt und Notar?
Bei einer Bestandimmobilie ist grundsätzlich der zusätzliche Einsatz eines Anwaltes nicht notwendig. Der Notar ist verpflichtet das Geschäft zu begleiten und die Klienten über juristische Auswirkungen des Vertrages aufzuklären. Bei Neubauten von einem Bauträger und schwierigen Klauseln, die der Notar nicht erklären kann sollte ein Anwalt jedoch beauftragt werden.
30. Gekauft wie gesehen
Bei Altbauten und Bestandwohnungen sind die Gewährleistungsrechte weitgehend gesetzlich ausgeschlossen. Dies bedeutet, dass man die Immobilien so kauft, wie man sie bei der Besichtigung vorgefunden hat. Werden später Mängel entdeckt hat man in der Regel keine Ansprüche auf Schadensersatz. Um dies zu vermeiden sollte man die Bausubstanz genau geprüft haben!
31. Bauträger checken
Bei einem Kauf eines Neubaus sollte man im Vorhinein den Bauträger genau unter die Lupe nehmen. So sollte eine Bonitätsauskunft eingeholt werden und Recherchen im Internet bzgl. der Seriosität des Bauträgers und dessen Management durchführt werden.
32. Exakte Baubeschreibung
Den abschließenden Kaufvertrag sollte man erst unterschreiben nachdem alle Details exakt beschrieben sind!
Eine Formulierung, die bereits für viel Ärger gesorgt hat ist z.B. „Parkett oder gleichwertiger Bodenbelag“. Nirgendwo wird beschrieben, was „gleichwertige Bodenbeläge“ sind. Somit wird dem Bauträger ein weiter Spielraum geboten.
33. Fertigstellung
Auch der Bauträger ist zur Erfüllung des Vertrages verpflichtet: So muss u.a. zum vereinbarten Fertigstellungstermin die Immobilie fertig gestellt sein, ansonsten muss der Bauträger alle dadurch verursachten Kosten tragen.
34. Nur Teilzahlungen
Bei Kauf einer Neuimmobilie sollte man zudem darauf achten im Vertrag Teilzahlungen zu vereinbaren. Man sollte nicht den gesamten Betrag direkt nach Vertragsabschluss zahlen, sondern Teilbeträge nach Fertigstellung von unterschiedlichen Bauabschnitten. Dadurch behält man ein Druckmittel und senkt das Verlustrisiko.
35. Vorsicht vor Baugemeinschaften
Wenn man gemeinsam mit anderen Privatleuten baut oder Sanierungen vornimmt, sollte man beachten, dass jeder mit seinem gesamten Privatvermögen haftet. Deshalb wird von Experten dringend davon abgeraten.
Quelle: http://www.focus.de/immobilien/finanzieren/der-weg-ins-eigene-heim-35-tipps-fuer-ihren-immobilienkauf_id_4131167.html
